Imóveis em favelas são concorridos no mercado informal

Marina Ramalho

Que opção é mais disputada no mercado imobiliário da cidade do Rio de Janeiro: uma casa na favela, uma quitinete em bairros como Glória e Catete, ou uma casa mais ampla em Campo Grande? A resposta não é óbvia e pode surpreender os desavisados. Uma simulação feita em 2005 com moradores de 15 favelas cariocas mostrou que a maioria absoluta dos entrevistados não trocaria sua casa irregular por imóveis com escritura, mesmo situados em bairros mais valorizados. Nem mesmo se as moradias custassem o mesmo preço, situação possível no mercado imobiliário -- formal e informal -- da cidade. A compra, venda e locação de casas em favelas movimentam negócios que chegam a ter mais liquidez do que imóveis com escritura.

Os dados são uma pequena amostra do estudo realizado entre 2005 e 2006, pelo Observatório Imobiliário e de Políticas do Solo (Oipsolo), do Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano e Regional (Ippur/UFRJ). Com apoio da FAPERJ, a pesquisa coordenada pelo economista Pedro Abramo mostrou que existe um sólido mercado imobiliário informal na cidade. E serviu também para desconstruir uma série de mitos alimentados pela população "do asfalto".

O principal deles é a idéia de que famílias compram casas em favelas por falta de opção. "Na maioria dos casos isso não é verdade. As favelas têm fatores positivos que exercem uma atração muito forte entre a população de baixa renda", revela Abramo. Para o economista, o estudo demonstrou que a violência não é o principal aspecto que caracteriza as favelas. "Os moradores valorizam a vida nessas comunidades. Há uma importante rede de solidariedade que chega a encarecer o preço dos imóveis", afirmou.

O Oipsolo fez um minucioso trabalho de coleta de dados. A equipe selecionou 15 favelas da cidade, tendo em conta os seguintes critérios: localização da favela na hierarquia dos bairros cariocas; etapa urbanística desses bairros (em expansão, estagnados ou deteriorados); característica topográfica (encostas ou áreas planas); dimensão da favela; e se contavam com algum programa público de urbanização. Assim, a equipe buscou construir uma amostra representativa das mais de 700 favelas da capital carioca.

Com as comunidades definidas -- Borel, Jacaré, Joaquim de Queiroz, Cachoeira Grande, Parque Acari, Parque Proletário do Grotão, Pavão-Pavãozinho, Tijuquinha, Vila Campinho, Vila do Vintém, Tuiutí, Lagartixa, Parque Royal, Vigário Geral e Vila Rica do Irajá -- a equipe entrevistou, em cada uma delas, todas as famílias que haviam comprado, vendido ou alugado um imóvel na favela até seis meses antes, além daquelas que viviam em imóveis à venda.

O resultado foi um vasto banco de dados quantitativos e qualitativos sobre o mercado imobiliário informal carioca, que, segundo Abramo, foi fortalecido pelo gradual escasseamento das fronteiras de expansão das favelas. "Cada vez há menos espaço para ocupação de terrenos irregulares na cidade. Por isso, o principal acesso dos pobres ao solo urbano se dá pela compra, venda e locação de casas já construídas", explica o pesquisador.

Rede de solidariedade é fator determinante para atração de famílias às favelas

Abramo e sua equipe verificaram que o aspecto mais importante para atrair famílias a certas favelas é a proximidade de amigos e parentes. Das 948 pessoas entrevistadas, 40% apontaram essa razão como o principal fator de decisão na hora de comprar um imóvel. "Famílias e amigos formam uma forte rede de solidariedade, que permite o acesso gratuito a bens e serviços que, de outra forma, seriam pagos", diz o pesquisador. "Por exemplo: uma família pode tomar conta dos filhos de uma outra família, em troca dos beneficiados ajudarem a subir uma laje na casa daqueles que antes o auxiliaram . É uma economia de reciprocidade que pode ser muito vantajosa", afirma Abramo.

A proximidade da favela em relação ao local de trabalho também é um fator importante, apontado por 25% dos entrevistados. "No entanto, diferentemente do que acontecia nas décadas de 50 e 60, quando esse fator era determinante, hoje ele já não é o mais importante, a não ser quando comparamos uma favela no interior do município com outra da periferia", diz Abramo.

Isso se deve à crescente informalidade dos postos de emprego. "Se uma pessoa não sabe onde estará trabalhando nos próximos meses, o local do emprego já não conta tanto para basear a escolha de onde estabelecer sua moradia", diz o pesquisador. Por isso, a maioria (38%) das famílias que vendem seus imóveis compra moradias na mesma favela, para continuar contando com a rede de solidariedade estabelecida e não tanto para ficar próxima ao trabalho.

A alta rotatividade das casas nas favelas também chamou a atenção dos pesquisadores. Em alguns casos, esses imóveis possuem mais liquidez (são vendidos mais rapidamente) do que imóveis regularizados nos bairros do seu entorno. Em 1998, a favela Parque Acari, por exemplo, apresentou índice de rotatividade (número de imóveis transacionados no ano, sobre o número de imóveis existentes na área) de 14,66%, enquanto os bairros ao seu redor tiveram uma média de 2,58%. A favela da Tijuquinha, próxima ao Itanhangá e à Barra da Tijuca, apresentou índice de 10,12%, enquanto os bairros do seu entorno tiveram índice médio de 5,68%.

"Liberdade urbanística" encarece imóveis mas atrai compradores

Se a família cresce, o imóvel na favela também pode aumentar. Se um filho se casa, seus pais podem construir uma laje e acomodar os novos membros da família na mesma moradia. Se outro filho segue o mesmo caminho, ainda se pode construir um "puxadinho" e instalar a nova família no mesmo terreno. Essa prática, que Abramo chama de "liberdade urbanística", é um dos principais aspectos que encarecem o preço das moradias em favelas. É também uma forte razão para essas famílias preferirem os imóveis irregulares a apartamentos formais em conjuntos habitacionais, por exemplo.

Na pesquisa de campo, a equipe do Oipsolo colheu depoimentos bastante ilustrativos. Vários moradores dos conjuntos habitacionais do Quitungo e do Guaporé se ressentem da impossibilidade de instalar a família nos apartamentos. Esses conjuntos habitacionais foram originalmente construídos para abrigar a população da favela da Catacumba, removida da Zona Sul carioca no fim dos anos 60.

Conforme as famílias cresciam, os apartamentos ficavam pequenos demais. Isso gerou invasões e ocupação de áreas ao redor dos conjuntos habitacionais, onde surgiram novas favelas. Hoje, as casas irregulares chegam a ser mais disputadas do que os apartamentos que contam com título de propriedade, pois a "liberdade de construção" é compensatória. Os "puxadinhos" também servem como complementação de renda, pois podem ser alugados a terceiros.

Assim, se comparados a imóveis formais, as moradias irregulares apresentam preços bastante elevados. Outro levantamento feito em 2005 mostrou que o preço médio de um apartamento de dois quartos em Acari, Zona Norte, era de R$ 30 mil, enquanto uma casa de dois quartos na favela Parque Acari, custava em torno de R$15 mil. Em São Cristóvão, um imóvel de dois quartos custava em média R$60 mil, enquanto uma casa com dois dormitórios na favela do Tuiutí beira os R$20 mil.

Associação de moradores intermedeia vendas e cobra taxas pelo serviço

O anúncio dos imóveis à venda é feito no boca-a-boca, através de placas nas próprias casas e na associação de moradores, ou por chamadas em rádios comunitárias. Na ausência de financiamento formal, a maioria dos compradores paga à vista, com empréstimos de familiares. "Há também muita transação em cadeia. Uma pessoa se compromete a comprar uma certa casa depois que a sua moradia atual for vendida e assim por diante", explica Andréa Pulici, coordenadora executiva do estudo.

Os contratos são feitos na base da confiança, mas a associação de moradores intermedeia as transações para que os negócios ganhem legitimidade. Assim como no mercado imobiliário formal -- em que o município cobra taxa de transferência de 2% sobre o preço do imóvel --, no mercado informal a associação de moradores também cobra uma taxa que pode chegar a até 10% do valor transacionado.

Com custos cada vez mais elevados, o mercado de locação em favelas tem crescido muito nos últimos anos. Enquanto em 2002 o aluguel representava 12% das transações de imóveis, em 2005 essa proporção subiu para quase 30%. "Esse quadro induz políticas públicas diferentes. Hoje já se discute o subsídio de aluguéis sociais", ressalta Abramo. Ele destaca ainda que os mercados imobiliários informal e formal são complementares. Enquanto um se destina basicamente a pessoas com rendimentos de 1 a 3 salários mínimos, o outro comporta clientes acima de 5 salários.

"Isso significa que combater o mercado informal pressupõe, obrigatoriamente, a adoção de políticas públicas massivas de oferta de moradias para a população que recebe abaixo de três salários mínimos", defende Abramo.

O estudo feito pelo Oipsolo com comunidades cariocas integra um projeto ainda mais vultuoso que inclui outras sete cidades brasileiras -- São Paulo, Porto Alegre, Florianópolis, Salvador, Recife, Belém e Brasília -- e cinco cidades latino-americanas -- Buenos Aires (Argentina), Bogotá (Colômbia), Caracas (Venezuela), Lima (Peru) e Cidade do México. A pesquisa vai dar origem aos livros Teoria Econômica da Favela e A Cidade Caleidoscópica, que serão lançados em 2007.